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Lutte contre les fraudes sociales et fiscales : nouveau formalisme pour les c...

SCI - 15 JUIN 2026

Lutte contre les fraudes sociales et fiscales : nouveau formalisme pour les cessions de sociétés à prépondérance immobilière, dont les SCI

L’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales introduit une évolution majeure pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière, et notamment des SCI.

Désormais, la validité de ces cessions est subordonnée au respect d’un formalisme renforcé destiné à sécuriser les opérations et à prévenir les fraudes.

Les principaux enseignements :

Un champ d'application large : sont concernées les cessions de parts sociales ou d'actions des personnes morales à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France (au sens de l’article 726 du CGI). Sont exclus les titres de placements collectifs au sens de l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier.

Une exigence de forme à peine de nullité, la cession devant être constatée par :
• un acte authentique devant notaire
• un acte contresigné par avocat, ou
• un acte sous signature privée établi par un expert-comptable

Ces professionnels devront réaliser ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues par le Code monétaire et financier.

Un contrôle renforcé : ce nouveau dispositif vise notamment à fiabiliser l'identification des parties, à sécuriser les transferts de titres et à limiter les risques d'usurpation ou de falsification documentaire

L’enregistrement de la cession ne sera réalisé par l'administration fiscale que sur présentation de la copie de l'acte de cession respectant l'une des trois formes désormais requises.

Ce nouveau dispositif s’applique aux cessions conclues à compter du 27 juin 2026, en l'absence de règles particulières dans la loi.

Cette évolution s'inscrit dans un mouvement plus large de sécurisation des opérations portant sur les sociétés civiles, après les récentes modifications des modalités de publicité des cessions de parts sociales (décret n° 2026-340 du 30 avril 2026 relatif aux formalités des entreprises).

Notre équipe est à votre disposition pour vous accompagner dans vos problématiques en droit des affaires.

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